Plano 30, 60 e 90 dias: como tirar a gestão condominial do modo reativo

Os primeiros meses de uma gestão condominial costumam chegar carregados de expectativas. Há contratos para revisar, documentos espalhados, manutenções atrasadas, demandas de moradores e decisões que parecem urgentes. Quando tudo entra na mesma fila, a agenda passa a ser conduzida pelo item mais barulhento, e não pelo que produz mais segurança ou valor.

O plano 30, 60 e 90 dias funciona como um eixo de organização. Ele não é uma lista extensa de promessas. É um recorte temporal que ajuda a enxergar o cenário, ordenar a correção e criar um ritmo de acompanhamento que possa ser demonstrado.

O plano começa quando a gestão para de perguntar “o que devemos fazer?” e passa a perguntar “o que precisa vir primeiro, e por quê?”.

Os 90 dias em uma página

O plano tem um ponto de partida e três ciclos, cada um com uma entrega que permite verificar se o ciclo terminou. Depois dos 90 dias, ele não acaba: vira cadência de revisão. A Figura 1 resume a sequência que organiza o restante do guia.

Dia 0: construa uma linha de base

Planejar sem saber de onde se parte gera metas bonitas e pouca execução. A linha de base reúne o mínimo necessário para que as prioridades tenham fundamento: convenção, regimento, atas recentes, contratos vigentes, situação financeira, calendário de obrigações, manutenções críticas e demandas abertas.

Nessa etapa, registre três informações para cada item: qual é a situação atual, qual risco existe se nada for feito e qual evidência comprova o diagnóstico. A evidência pode ser um contrato, uma ata, um laudo, um boleto, uma ordem de serviço ou um histórico de atendimento. O importante é que a classificação não dependa apenas de memória.

Quando o plano começa junto com uma gestão nova, o dia 0 coincide com a posse. É o momento de separar o que foi recebido do que passa a ser responsabilidade da gestão atual, com data e origem de cada pendência. O guia Assumi como síndico: o que é herdado e o que é meu detalha esse registro, e a Transição de Gestão organiza a passagem da assembleia ao primeiro mês.

Dias 1 a 30: entender e estabilizar

O primeiro ciclo é de leitura. A meta não é concluir todas as pendências, mas reduzir pontos cegos e impedir que riscos imediatos cresçam. Faça um inventário único, elimine duplicidades e classifique cada assunto por impacto, urgência e obrigação de prazo.

1. Consolidar o acervo.Identifique o que existe, o que está vigente, o que está incompleto e quem guarda cada documento.
2. Mapear riscos críticos.Dê prioridade a segurança, obrigações legais, continuidade de serviços e decisões com impacto financeiro relevante.
3. Criar a agenda mínima.Reúna vencimentos, assembleias previstas, renovações contratuais, manutenções e prestações de contas. O Calendário de obrigações do condomínio traz essa agenda organizada e um modelo de planilha gratuito.

A classificação por impacto e urgência pode ser feita numa matriz simples (Figura 2). Ela não substitui o julgamento da gestão: só deixa visível por que um item veio antes de outro. Itens com prazo definido em lei, contrato ou convenção entram na agenda mínima, qualquer que seja o quadrante.

Se ainda existem cinquenta prioridades, o diagnóstico não terminou.

Ao final dos 30 dias, a gestão deve conseguir explicar o cenário em uma página: cinco prioridades, responsáveis, próximo marco e evidência de origem. Se ainda existem cinquenta prioridades, o diagnóstico não terminou.

Dias 31 a 60: estruturar e decidir

No segundo ciclo, os itens prioritários viram planos de ação. Para cada um, defina um resultado esperado, uma pessoa responsável, o rito de aprovação, o prazo e o registro que comprovará a conclusão. Essa estrutura evita dois vícios comuns: decisões sem dono e tarefas concluídas sem documentação.

Na prática, cada prioridade cabe num cartão. Os três primeiros campos vêm da linha de base; os cinco seguintes, deste ciclo. O cartão abaixo é fictício e serve só para mostrar o formato.

Cartão de prioridadeExemplo · CONDOMÍNIO TESTE LUME

Situação atual

Contrato de manutenção de um sistema do condomínio vigente, sem cópia assinada no arquivo.

Risco se nada for feito

Dificuldade de cobrar o serviço contratado e de comprovar o que foi acordado.

Evidência de origem

Boletos pagos ao prestador e ausência do contrato na pasta recebida.

Resultado esperado

Contrato revisado, aprovado por quem tem competência e arquivado.

Responsável

Síndico, com apoio da administração.

Rito de aprovação

Conforme a convenção: execução direta do síndico ou levada ao conselho, quando houver, ou à assembleia.

Prazo

Próximo marco definido na reunião de acompanhamento.

Registro de conclusão

Contrato assinado e arquivado, com referência na ata ou no relatório da gestão.

Cartão ilustrativo, com dados fictícios. Exemplo

Quem decide cada item

É também o momento de separar o que a gestão pode executar diretamente do que depende do conselho, quando houver e conforme a convenção, da assembleia ou de profissional habilitado. Uma boa sequência respeita competência, quórum e limite técnico. A execução tende a andar quando o caminho de decisão está claro desde o início (Figura 3).

Três referências ajudam a situar os caminhos. O Código Civil atribui ao síndico, entre outras competências, prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas (art. 1.348, VIII, conforme o STJ). Algumas matérias exigem quórum qualificado da assembleia: alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício ou da unidade depende de 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1.351, na redação da Lei 14.405/2022). E o conselho não existe em todos os condomínios: quando existe, sua composição e suas atribuições seguem a lei e a convenção, que devem ser lidas antes de levar um item a ele. Para preparar os itens que vão à assembleia, veja o guia Assembleia segura começa antes da convocação.

Use reuniões curtas de acompanhamento. Em vez de reabrir toda a discussão, responda quatro perguntas: o que avançou, o que travou, qual decisão precisa ser tomada e qual é o próximo marco. O registro deve ser simples o bastante para ser mantido.

Dias 61 a 90: acompanhar e demonstrar

O terceiro ciclo consolida o método. Compare a situação atual com a linha de base, encerre o que foi concluído e reclassifique o que permanece aberto. Não confunda atividade com resultado: três reuniões sobre um contrato não equivalem a um contrato revisado, aprovado e arquivado (Tabela 1).

Escolha poucos indicadores: percentual de prioridades no prazo, pendências críticas abertas, contratos revisados, documentos organizados e decisões formalmente registradas. Eles são uma sugestão de método, não um padrão de mercado, e devem ajudar a gestão a decidir, não apenas ocupar um painel.

Feche os 90 dias com um resumo executivo, com cinco elementos:

1. Ponto de partida.A linha de base do dia 0, com as evidências de origem.
2. Decisões adotadas.O que foi decidido, por quem e onde está registrado.
3. Entregas concluídas.Só o que tem registro de conclusão (Tabela 1).
4. Riscos que permanecem.O que segue aberto e por quê.
5. Plano do próximo trimestre.As prioridades reclassificadas, com responsáveis e marcos.

Transparência não é despejar informação; é permitir que conselho e condôminos compreendam a lógica da gestão.

Transparência não é despejar informação; é permitir que o conselho, quando houver, e os condôminos compreendam a lógica da gestão. Na prestação de contas à assembleia, o resumo executivo mostra o caminho percorrido desde a linha de base.

Cadência: o que faz o plano continuar girando

O valor do plano está na cadência. Uma revisão mensal mantém responsáveis e prazos visíveis; uma revisão trimestral permite ajustar prioridades quando surgem fatos novos. Essa periodicidade é uma proposta de método, não uma exigência legal. O documento deve evoluir com a gestão, sem apagar o histórico.

Se o cenário estiver desorganizado demais para uma linha de base confiável, o Eixo LUME organiza documentos, riscos e obrigações e propõe, por escrito, uma ordem de prioridades para decisão do síndico, antes do plano recorrente. O objetivo é o mesmo: cortar distrações e recolocar técnica e mérito no cerne do problema.

Ficha técnicaPlano 30, 60 e 90 dias

Assunto

Planejamento dos primeiros 90 dias da gestão condominial: linha de base, prioridades, decisões, acompanhamento e resumo executivo.

Base legal

Código Civil, art. 1.348, VIII (prestação de contas do síndico à assembleia, conforme o STJ) e art. 1.351 (Lei 14.405/2022); texto compilado. Convenção e regimento do condomínio. O plano em si é método de gestão, sem prazo legal.

Quem decide

O síndico, nos atos de sua competência; o conselho, quando houver e conforme a convenção; a assembleia, nas matérias que lhe cabem. A LUME organiza e orienta.

Documento gerado

Linha de base, cenário em uma página, cartões de prioridade, registros das reuniões de acompanhamento e resumo executivo dos 90 dias.

Onde guardar

Pasta da gestão, junto com as atas e os contratos citados, no arquivo do condomínio indicado pela gestão.

Glossário

Linha de base

Registro do ponto de partida: situação, risco e evidência de cada item, antes do plano.

Marco

Ponto verificável do plano, com data e evidência esperada.

Rito de aprovação

Caminho formal até a decisão: quem aprova, em que instância e com que registro.

Competência

A quem cabe a decisão: síndico, conselho (quando houver) ou assembleia, conforme a lei e a convenção.

Quórum

Número mínimo de votos ou de presenças exigido para instalar a assembleia ou aprovar uma matéria.

Indicador

Medida simples que ajuda a decidir, como prioridades no prazo ou pendências críticas abertas.

Resumo executivo

Documento que fecha o ciclo: ponto de partida, decisões, entregas, riscos que permanecem e próximo plano.

Conselho

Órgão que nem todo condomínio tem; quando existe, sua composição e atribuições seguem a lei e a convenção.