Documentos e riscos · Guia prático
Calendário de obrigações do condomínio: o que vence, quando e o que acontece se passar do prazo
O prazo não deveria aparecer quando já venceu. Este guia separa o que tem prazo nacional do que depende de norma técnica, regra local, certificado ou contrato, e mostra como transformar datas dispersas em uma rotina com dono, aviso e comprovante.
Por LUME Gestão & ServiçosAtualizado em Leitura de 15 minutos
Os vencimentos de um condomínio não ficam num lugar só. O seguro está na apólice. A licença do Corpo de Bombeiros, no certificado. A manutenção do elevador, no contrato. A folha de pagamento, com o contador. A assembleia, na convenção.
Quando essas datas não estão reunidas, um resultado frequente é o prazo aparecer só no dia do sinistro, na vistoria ou na assembleia em que alguém pergunta pelas contas. A resposta não é decorar datas. É construir um calendário em que cada linha tem documento de origem, responsável, antecedência de aviso e comprovante.
O guia segue essa lógica. Onde há prazo nacional, ele aparece com a fonte oficial conferida. Onde a periodicidade depende do estado, do município, da norma técnica ou do contrato, o texto não inventa um número: indica onde confirmar a data correta.
Quem define a data
Antes de preencher qualquer calendário, vale perguntar de onde vem cada data. Há quatro origens possíveis, e a Figura 1 distribui por elas as obrigações tratadas neste guia. A coluna da direita é a mais importante na prática: mesmo quando a lei exige a obrigação, o dia exato costuma estar num documento do próprio condomínio.
A data confiável não nasce de uma lista genérica. Ela vem da lei, do certificado, do laudo, do contrato ou da convenção aplicável ao condomínio.
Prazos com base nacional
Algumas obrigações têm prazo fixado em lei ou em norma federal e valem em todo o país. As trabalhistas só se aplicam quando o condomínio tem empregados próprios. A Tabela 1 reúne as que se repetem todo mês ou todo ano, com o dispositivo conferido na fonte oficial em 19 de outubro de 2026.
| Obrigação | Prazo | Onde está a regra |
|---|---|---|
| Folha de pagamento no eSocialQuando há empregados próprios | Até o dia 15 do mês seguinte. Se o dia 15 não for dia útil para fins fiscais, o prazo passa para o primeiro dia útil seguinte. | Manual de Orientação do eSocial S-1.3, item 10.3.2 |
| Recolhimento do FGTS | Até o dia 20 do mês seguinte à competência. Se o dia 20 não for dia útil, o vencimento é antecipado para o dia útil anterior. | Ministério do Trabalho e Emprego, FGTS Digital |
| Contribuições e retençõesPrevidenciárias e sobre serviços | Conforme o calendário federal aplicável a cada tributo. | Contador · DCTFWeb · documentos fiscais |
| Demonstrativo mensal e conciliação bancária | Na periodicidade definida pela convenção e pelo rito de gestão. Não há prazo federal único. | Convenção · administradora · política interna |
| 13º salário, 1ª parcela | Entre fevereiro e novembro; o limite é 30 de novembro. | Decreto 10.854/2021, art. 78, que regulamenta a Lei 4.749/1965 |
| 13º salário, 2ª parcela | Até 20 de dezembro. No eSocial, os eventos da apuração anual também vão até 20 de dezembro. | Decreto 10.854/2021, art. 76 · Manual do eSocial, item 10.3.2 |
| Férias dos empregados | Conforme a programação; o pagamento é feito antes do início das férias, no prazo fixado pela CLT. | CLT · contador |
| Exames médicos periódicos | A cada ano, ou em intervalo menor a critério do médico, para expostos a riscos identificados no PGR e portadores de doenças crônicas; a cada dois anos para os demais. | NR-7, item 7.5.8, II · PCMSO |
| Assembleia geral ordinária | Uma vez por ano, na data e na forma previstas na convenção, para aprovar o orçamento, as contribuições e as contas. | Código Civil, capítulo do condomínio edilício · convenção |
| Prestação de contas do síndico | À assembleia, anualmente e quando exigidas. | Código Civil, art. 1.348, VIII |
| Seguro da edificação | Na data de vencimento da apólice. O seguro da edificação é obrigatório pelo Código Civil; a cobertura contratada está na apólice. | Código Civil · apólice |
| Fonte: elaboração LUME com base nas fontes oficiais indicadas, conferidas em 19/10/2026. Contribuições e retenções: confirmar com o contador. | ||
Assembleia e prestação de contas sustentam a legitimidade da gestão. As contas são devidas à assembleia, e não a cada condômino isoladamente, como registrou o Superior Tribunal de Justiça. Se o síndico não convocar a reunião anual, a lei permite que os condôminos a convoquem.
A Figura 2 coloca esses prazos numa régua de doze meses. Os pontos mensais se repetem; os anuais trabalhistas têm data fixa; os de governança e de seguro dependem da data que está na convenção e na apólice de cada condomínio.
Prazos que variam por norma, estado ou município
Estas são as obrigações que mais se perdem, porque a periodicidade não é uniforme no país. A base federal da segurança contra incêndio é a Lei 13.425/2017, que estabelece diretrizes gerais de prevenção e combate a incêndio e atribui ao Corpo de Bombeiros Militar a vistoria e a fiscalização. O documento de regularidade, a sigla e a validade são definidos por cada estado.
Em São Paulo, por exemplo, o Decreto estadual 69.118/2024 chama de licença do Corpo de Bombeiros o AVCB, o CLCB e o TAACB. No Paraná, o serviço se chama licenciamento e tem validade de 12 meses. Em outros estados, o nome e o prazo podem ser diferentes. A data que vale é a impressa no documento do condomínio.
| Obrigação | O que é | Onde achar a data |
|---|---|---|
| Licença do Corpo de BombeirosAVCB ou CLCB (SP), licenciamento (PR) ou equivalente | Documento de regularidade de segurança contra incêndio | Validade impressa · regras do Corpo de Bombeiros do estado |
| ExtintoresABNT NBR 12962 (Inspeção e manutenção de extintores de incêndio) | Inspeção, manutenção, recarga e teste hidrostático | Norma técnica · empresa responsável · regras do estado |
| Brigada de incêndioABNT NBR 14276 (Brigada de incêndio e emergência: requisitos e procedimentos) | Formação e treinamento da brigada | Norma técnica · regulamentação estadual |
| SPDASistema de proteção contra descargas atmosféricas; série ABNT NBR 5419 | Inspeção do sistema, com responsável técnico | Laudo · nível de proteção · responsável técnico |
| Elevadores | Manutenção e, onde exigido, relatório de inspeção | Contrato · empresa habilitada · legislação municipal |
| Laudos elétrico e de gás | Avaliação das instalações, conforme o caso | Norma técnica · município · seguradora · responsável técnico |
| Reservatórios de água | Limpeza, desinfecção e controle de potabilidade | Regras sanitárias estaduais e municipais |
| Controle de pragas | Desinsetização e desratização | Regras sanitárias locais · contrato |
| Inspeção predial | Vistoria técnica da edificação | Legislação municipal, quando existente |
| PGR e PCMSOQuando há empregados | Programas de gerenciamento de riscos ocupacionais e de controle médico | MTE, PGR · NR-1 · NR-7 |
| Fonte: elaboração LUME. Número e título das normas ABNT conferidos em 19/10/2026; a edição vigente deve ser confirmada no catálogo da ABNT e com o responsável técnico. | ||
Checagem de outubro de 2026Número e título das normas ABNT NBR 12962 e NBR 14276 foram conferidos. A série ABNT NBR 5419 teve edição nova em 2026; a regra de transição entre edições depende do texto da norma. O capítulo 1.5 da NR-1, com nova redação, está em vigor desde 26 de maio de 2026, e a avaliação de riscos do PGR deve ser revista no máximo a cada dois anos, segundo o Ministério do Trabalho e Emprego. Antes de definir a periodicidade de qualquer item técnico, confirme a edição vigente no catálogo da ABNT e ouça o responsável técnico.
Um cuidado de vocabulário: o PGR da NR-1 é o programa de riscos ocupacionais exigido de quem tem empregados. Ele não se confunde com o PGR Condominial da LUME, que trata dos riscos de gestão do condomínio.
Obrigações da troca de gestão
A eleição de um novo síndico abre um conjunto de prazos que não se repete todo ano, e por isso costuma ficar fora do calendário. A Tabela 3 lista os itens que mudam com a posse.
| Obrigação | Quando | Onde confirmar |
|---|---|---|
| Eleição do síndico | Ao fim do mandato, cuja duração consta da ata de eleição e da convenção, dentro do limite do Código Civil | Ata de eleição · convenção · Código Civil |
| Registro da ata de eleição | Após a assembleia, conforme as exigências do cartório, do banco e da convenção | Convenção · cartório · banco |
| Responsável perante o CNPJ | Após a posse, quando houver troca do representante cadastrado | Receita Federal, serviço de atualização do cadastro |
| Representantes bancários | Após a posse, conforme a instituição financeira | Banco do condomínio |
| Documentos, acessos e pendências | Na passagem de gestão, com termo que registre o que foi entregue e o que ficou pendente | Termo de transmissão |
| Fonte: elaboração LUME. A atualização cadastral é feita pela Redesim, com o documento básico de entrada (DBE) e a ata como ato alterador. | ||
A troca de gestão é um momento em que prazos e acessos se perdem com facilidade. Se a passagem não é documentada, o novo síndico herda prazos que não conhece, e quem sai fica sem prova do que entregou. A Transição de Gestão da LUME organiza esse inventário, os acessos, as pendências e o termo de transmissão.
O que costuma acontecer quando o prazo passa
As consequências concretas dependem do caso, da legislação local e do tempo de atraso. A Tabela 4 resume as mais comuns, sem estimar valores ou penalidades, que variam de caso a caso.
| Obrigação vencida | Consequência possível |
|---|---|
| Seguro da edificação | Patrimônio sem a cobertura contratada em caso de sinistro e questionamento da gestão |
| Licença do Corpo de Bombeiros | Autuação e outras medidas previstas na regra estadual, além de possível impacto no seguro |
| FGTS e contribuições | Encargos, multa e restrições ligadas à regularidade |
| 13º e férias | Passivo trabalhista e acréscimos, conforme o caso |
| Elevadores e sistemas de segurança | Risco às pessoas e responsabilização em caso de acidente |
| Assembleia e prestação de contas | Fragilidade da governança. Deixar de prestar contas está entre as hipóteses que a lei relaciona à destituição do síndico pela assembleia |
| Fonte: elaboração LUME. Cada caso deve ser avaliado por profissional habilitado (contador, engenheiro ou advogado). | |
Quando uma obrigação já venceu, a ordem de providências importa mais que a pressa. A Figura 3 mostra a sequência sugerida.
- PriorizarPrimeiro o que envolve segurança das pessoas e cobertura do patrimônio.
- RegularizarContratar, renovar ou pagar o que está pendente.
- RegistrarAnotar a providência e guardar o comprovante.
- ConsultarContador, engenheiro ou advogado quando o caso exigir.
Monte o calendário em cinco passos
Com as origens identificadas, o calendário se monta em cinco passos. A antecedência de aviso é o ponto que mais muda de uma obrigação para outra: a Figura 4 mostra a que o modelo da LUME sugere para cada tipo de prazo.
- Reúna os documentos que têm data.Apólice, licença do Corpo de Bombeiros, laudos, contratos, convenção e ata da última eleição.
- Registre realização, vencimento e aviso.O modelo sugere de 5 a 90 dias de antecedência, conforme o tipo de obrigação (Figura 4). Ajuste ao tempo real de contratação de cada fornecedor.
- Dê um dono a cada obrigação.Síndico, administradora, zelador, contador ou responsável técnico.
- Guarde o comprovante.O calendário mostra que foi feito; o documento prova.
- Revise na troca de gestão.Confira o calendário com quem sai e com quem entra, junto com o termo de transmissão.
O calendário mostra que foi feito; o documento prova.
Ficha técnicaModelo .xlsx
- Assunto
- Calendário de obrigações do condomínio, para preencher com as datas reais.
- Abas
- Capa, Como usar, Calendário e Painel.
- Grupos
- Mensal, Anual, Periódica (varia por local ou norma) e Troca de gestão.
- Linhas
- 40: 30 obrigações sugeridas e 10 linhas livres.
- Cálculos
- Data do aviso, dias para vencer e situação (vencido, avisar, em dia, a preencher), com resumo no Painel.
- Quem decide
- O síndico, o conselho ou a assembleia, conforme a convenção. A planilha organiza; não decide.
- Onde guardar
- No dossiê do condomínio, junto dos comprovantes de cada linha.
Comece com a estrutura pronta.
A planilha reúne 40 linhas editáveis, avisos automáticos, situação por prazo e um painel-resumo. Você preenche as datas reais do seu condomínio.
- Calendário por grupo e responsável
- Aviso calculado automaticamente
- Painel de vencidos, avisos e pendências
Perguntas frequentes
Quem é responsável por manter o calendário em dia?
O síndico administra o condomínio. A administradora pode operar o controle, mas a gestão precisa saber quem cuida de cada item e onde está o comprovante.
As datas são as mesmas em todo o Brasil?
Não. Algumas obrigações têm prazo nacional; outras variam por estado, município, norma técnica, certificado ou contrato. A data correta deve ser confirmada no documento de origem.
O que fazer se uma obrigação já venceu?
Priorize o que envolve segurança das pessoas e cobertura do patrimônio, regularize, registre a providência e procure contador, engenheiro ou advogado quando o caso exigir.
Condomínio sem funcionários próprios tem obrigações trabalhistas?
As obrigações da folha se aplicam a quem tem empregados. Quem terceiriza deve acompanhar a regularidade da empresa contratada conforme o contrato e a orientação profissional aplicável.
Glossário
- AGO
- Assembleia geral ordinária: a reunião anual que aprova orçamento, contribuições e contas, na forma da convenção.
- AVCB e CLCB
- Siglas da licença do Corpo de Bombeiros em São Paulo. Outros estados usam nomes e prazos próprios.
- Competência
- Mês de referência de uma folha ou de um recolhimento, como o FGTS.
- DCTFWeb
- Declaração federal das contribuições previdenciárias e de outras retenções, acompanhada pelo contador.
- Sistema federal em que o empregador informa folha, admissões, afastamentos e demais eventos trabalhistas.
- FGTS Digital
- Plataforma do Ministério do Trabalho e Emprego para apuração e recolhimento do FGTS.
- PCMSO
- Programa de controle médico de saúde ocupacional, previsto na NR-7, que define os exames dos empregados.
- PGR (NR-1)
- Programa de gerenciamento de riscos ocupacionais, exigido de quem tem empregados. Não é o PGR Condominial da LUME.
- SPDA
- Sistema de proteção contra descargas atmosféricas (para-raios), regido pela série ABNT NBR 5419.
- DBE e Redesim
- Documento básico de entrada e rede de registro usados para atualizar o CNPJ, inclusive o responsável.